United States of America v. Vanderwalker et al, No. 3:2010cv03008 - Document 27 (D.S.D. 2010)

Court Description: Opinion and ORDER granting 7 Motion for Summary Judgment. Signed by U. S. District Judge Roberto A. Lange on 12/10/10. (SLW)

Download PDF
United States of America v. Vanderwalker et al Doc. 27 UNITED STATES DISTRICT COURT   DISTRICT OF SOUTH DAKOTA   CENTRAL DIVISION   UNITED STATES OF AMERICA,  Plaintiff,  vs.  FRANK V  NDERWALKER and KIRA  A VANDERWALKER and ANY PARTY  IN POSSESSION,  Defendants.  I. * * * * * * * * * * * CIV  10­3008­RAL  OPINION AND ORDER  GRANTING PLAINTIFF'S  MOTION FOR SUMMARY  JUDGMENT  Introduction On May 6,2010, Plaintiff filed a complaint against Defendants Frank and Kira  Vanderwalker, seeking to recover use and possession of a leasehold interest on Indian trust  land.  (Doc.  1).  Plaintiff subsequently filed a Motion for Summary Judgment (Doc. 7) under  Rule 56 of the Federal Rules of Civil Procedure.  Defendant Kira Vanderwalker filed a  Memorandum in Opposition (Doc.  13) to Plaintiffls Summary Judgment Motion, and on  October 15,2010, the Court held a hearing to consider the matter.  For reasons explained  below, the Court grants Plaintiffls Motion for Summary Judgment.  II. Facts In April of 1998, Defendant Frank Vanderwalker 1 and his former wife Wanita entered  into a residential lease agreement with the Rosebud Sioux Tribe for a parcel of trust land  described as:  I On  September 9,  2010,  the  Clerk  of Court entered  a  finding  of Default against  Frank  Vanderwalker. (Doc.  19).  Thus, this Opinion and Order concerns only Kira Vanderwalker.  Dockets.Justia.com SE1I4SE1I4SE1I4 of Section 3, Township 41 North, Range 29  West, 6th PM, containing 2.50 acres, MIL,  and (subject to prior  valid existing right of way).  (Doc.  13­1).  The residential lease agreement gave the Rosebud Sioux Tribe the right  of first refusal in the event that Frank or Wanita defaulted on any mortgage for which the  lease was pledged as security.  (Doc.  13­1).  In October of2000, Frank and Wanita entered into a leasehold mortgage agreement,  putting their interest in the parcel of trust land up as security for a loan they received from  Wells Fargo Home Mortgage, Inc.  ("Wells Fargo").  (Doc.  13­3).  Unfortunately, Frank and  Wanita defaulted on the  loan, and in April of2002, Wells Fargo notified the Rosebud Sioux  Tribe that the loan was in default and that the Tribe had the right of first refusal to acquire  Frank's interest in the property.  (Doc.  13­6).  As of March 2001, however, the original lease  agreement had been modified, and the ownership of the parcel of trust land had been  transferred from the Rosebud Sioux Tribe to the Tribal Land Enterprise.  (Doc.  13­5).  Tribal  Land Enterprise is an entity that was formed on April  16,  1943  by the Rosebud Sioux Tribe  as a corporation under the Indian Reorganization Act.  (Doc.  26).  The Bureau of Indian  Affairs approved and recorded this transfer.  (Doc.  13­5).  Following Frank and Wanita's default, Wells Fargo transferred its interest in the  mortgage to the Secretary of Housing and Urban Development ("HUD").  In April of2004,  the Government, on behalf of HUD, brought a federal foreclosure action against Frank,  Wanita, and the Rosebud Sioux Tribe.  (Doc.  13­7,  13­8).  The 2004 Complaint did not name  Tribal Land Enterprise as a party.  In July of 2004, the Rosebud Sioux Tribe responded to the  Government's complaint, stating that the Tribe would exercise its right of first refusal by  paying the balance of the loan or assuming the mortgage.  (Doc.  13­9).  The Rosebud Sioux  2   , Tribe failed to pay the balance or assume the mortgage, however, and in November of 2005,  I the Honorable Charles B. Kornmann entered a Judgment of Foreclosure and Decree of Sale  1 against Frank, Wanita, and the Rosebud Sioux Tribe.  (Doc.  13­13).  The Judgment of  1 Foreclosure ordered Frank and Wanita Vanderwalker to vacate the premises upon expiration  I of their  I80­day right of redemption.  (Doc.  13­13).  Frank and Wanita never appealed the  foreclosure judgment or redeemed the property interest within the  I80­day period set forth in  their mortgage and the foreclosure judgment  As a result of the Decree of Sale, the property  I t I ! I 1 I was sold at a public auction in February of2006.  Civ. 04­3009 (Doc.  25).  The Government  was the only bidder at the public auction, and received a marshal's deed conveying Frank and  Wanita's interest in the leasehold to the Government  Civ. 04­3009 (Doc. 25).  The interest  of the Government as sole owner ofthe lease and residence and appurtenances on the trust  property was duly recorded with the Bureau of Indian Affairs as Doc. No.  73918, thus  extinguishing any interest Frank or Wanita Vanderwalker had in the property.  (Doc.  1­1).  Frank and Wanita Vanderwalker later divorced.  Although Frank no longer had any  interest in the trust property and the Judgment of Foreclosure required him to vacate the  premises, he continued to reside there.  Following his divorce from Wanita, Frank married  Kira Vanderwalker and moved her and her children onto the trust property.  In January of  2008, Frank Vanderwalker executed a document that removed Wanita Vanderwalker's name  from the lease and replaced it with the name of his new wife, Kira.  (Doc.  13­15).  The  document made no other changes to the original terms of the lease, and although it also  concerns Kira Vanderwalker, only Frank Vanderwalker's signature appears on the document.  (Id.).  At the time Frank Vanderwalker executed the document, he no longer had any interest  in the leasehold and his  I80­day right of redemption had expired.  3  I I I l i I I The Government has notified Frank and Kira Vanderwalker that they do not have  permission to occupy the leasehold property, and has demanded that the Vanderwalkers  vacate the property.  (Doc.  1­2).  The Government brought this second action to recover use  I I t , and possession of the property against Frank, Kira, and anyone else in possession of the  property.  (Doc.  1).  Frank did not answer the Complaint and default judgment entered  against him.  (Doc.  19).  Kira answered and resisted the Government's Motion for Summary  Judgment, asserting that the Government failed to properly foreclose on the leasehold interest  by failing to name Tribal Land Enterprises in the 2004 lawsuit.  (Doc.  13,  14).  III. I I !  ! I Standard of Review I Under Rule 56 of the Federal Rules of Civil Procedure, summary judgment should be  granted "if the pleadings, the discovery and disclosure materials on file,  and any affidavits  ! f I i I show that there is no genuine issue as to any material fact and that the movant is entitled to  judgment as a matter oflaw."  A party opposing a properly made and supported motion for  summary judgment "may not rely merely on allegations or denials in its own pleading; rather,  its response must ­ by affidavits or as otherwise provided in this rule ­ set out specific facts  showing a genuine issue for trial."  Fed.  R. Civ.  P.  56(e).  "To survive summary judgment, a  plaintiff must substantiate his allegations with enough probative evidence to support a finding  in his favor."  Adam v.  Stonebridge Life Ins. Co.,612 F.3d 967, 971  (8th Cir. July 15,2010)  (quoting Roeben v.  BG Exelsior Ltd.  P'ship, 545 F.3d 639,642 (8th Cir. 2008».  In a  determination of whether summary judgment is warranted, the evidence is "viewed in the  light most favorable to the nonmoving party."  True v.  Nebraska, 612 F.3d 676, 679 (8th Cir.  July 9, 2010 (quoting Cordry v.  Vanderbilt Mortgage  & Fin., Inc., 445 F.3d 1106, 1109 (8th  Cir. 2006».  "If opposing parties tell two different stories, the court must review the record,  4   t I I l I I t I I i I I 1 I I determine which facts are material and genuinely disputed, and then view those facts in a  light most favorable to the non­moving party, as long as those facts are not so blatantly  contradicted by the record that no reasonable jury could believe them."  Id. (internal  quotations omitted).  IV. Discussion Standing is a "threshold inquiry" that must be resolved before reaching the merits of a  claim.  Medalie v.  Bayer Corp., 510 F.3d 828, 829 (8th Cir. 2007) (citing City of Clarkson  Valley v.  Mineta, 495  F.3d 567, 569 (8th Cir. 2007)).  Generally, a party "may only assert his  own injury in fact and 'cannot rest his claim to relief on the legal rights or interests of third  parties.'"  Hodak v.  City ofSt. Peters, 535 F.3d 899, 904 (8th Cir. 2008) (citing Warth v.  Seldin, 422 U.S. 490,498­99 (1975)).  It is "only in exceptional circumstances [that]  a party  [may] have standing to assert the rights of another."  Oerhleins v.  Hennepin Cnty., 115 F.3d  1372, 1378­79 (8th Cir.  1997) (citing Warth, 422 U.S. at 499).  I I I I I i I ! t I Here, Kira Vanderwalker was not a party to the residential lease agreement entered  into by Frank and Wanita Vanderwalker.  Nor was she a party to either the leasehold  mortgage agreement or the subsequent foreclosure action.  Additionally, Frank's 2008  substitution of Kira for Wanita on the lease agreement failed to vest Kira with any rights to  I I I !  I the property, because by that time both Frank and Wanita's interests already had been  ! extinguished.  In spite of this, Kira now attempts to attack the validity of the foreclosure  I judgment by claiming that the Government failed to notify the Tribal Land Enterprise of its  right to purchase the Vanderwalkers' interest in the property.  Any failure to provide notice,  ｾ＠ I I however, affected only the rights of Tribal Land Enterprise, and not those ofKira  Vanderwalker.  Kira did not receive her claimed right in the leasehold property from Tribal  5  \ Land Enterprise, but rather from Frank after the time all of his rights in the leasehold property  were extinguished by an order of this Court.  Furthermore, Kira has failed to demonstrate any "exceptional circumstances" present  in this case that would warrant allowing her to assert the rights of Tribal Land Enterprise.  See generally Johnson v.  Missouri,  142 F  3d 1087,  1090 (8th Cir.  1998) ("Before a litigant  . will be allowed to assert a claim on behalf of a third party, the litigant must show, among  other things, that the third party is unable to protect its own interests.") (citation omitted).  Kira is not a representative of Tribal Land Enterprise and does not base her claim of any right  to the leasehold premises on any relationship with Tribal Land Enterprise.  Tribal Land  Enterprise at no time has sought to intervene in this case.  There is no indication that Tribal  Land Enterprise is unable to protect its own interests.  Accordingly, the Court finds that Kira  Vanderwalker lacks standing to challenge the foreclosure judgment.  Kira also argues that the Government failed to exhaust tribal remedies by not bringing  this case in tribal court.  "The tribal exhaustion doctrine is based on a fpolicy of supporting  tribal self­government and self­determination,' and it is prudential, rather than jurisdictional."  Gaming World International, Ltd. v.  White Earth Band of Chippewa, 317 F.3d 840, 849 (8th  Cir. 2003) (citations omitted).  f'Exhaustion is mandatory, however, when a case fits within  the policy" of supporting tribal self­government and self­determination.  Id.  (citing Duncan  Energy Co. v. Three Affiliated Tribes, 27 F.3d 1294,  1300 (8th Cir.  1994); Burlington R.R.  Co.  v. Crow Creek Tribal Council, 940 F.2d  1239, 1245 (9th Cir.  1991 )).  Here, this Court  has jurisdiction over the case based on 28  U.S.C.  §  1345 because the United States is a party.  28 U.S.C.  § 1345 C'Except as otherwise provided by Act of Congress, the district courts shall  have original jurisdiction of all civil actions, suits or proceedings commenced by the United  6   States ...").  Further, this is not an instance where either tribal self­government or selfdetermination is implicated.  Instead, this is a dispute between the Government and  individuals who have refused to vacate a leasehold interest, notwithstanding the foreclosure  ofthat interest by the Government.  In this case, the Rosebud Sioux Tribe is not a named  party, did not exercise its rights in the prior litigation to preserve an interest in the leasehold,  and thus has no direct interest.  The Government was not required to exhaust tribal remedies  before bringing this action in federal court.  See  United States v.  American Horse, 352  F.Supp. 2d 984,990 (D.N.D. 2005) (action by United States to foreclose tribal member's  leasehold interest did "not involve tribal­related activities so as to require tribal exhaustion  prior to filing"  in federal court).  V. CONCLUSION Based on the foregoing, it is hereby  ORDERED that Plaintiffs Motion for Summary Judgment (Doc. 7) is granted.  It is  further  ORDERED that  1.  The Defendants and all other occupants are ordered to peacefully deliver  possession ofthe leasehold property to the United States, including the delivery, to HUD or  its designee, of all keys to the residence and to any appurtenances, on or before January 7,  2011;  2.  A permanent injunction enters prohibiting the Defendants at any time after January  7,2011, from re­entering, using, occupying or possessing the leasehold property without the  express and written permission of HUD, its designee, assignee or successor in interest and  prohibiting the Defendants from interfering with the sale or lease of the property by HUD;  7   3.  The United States Marshal is authorized and directed from and after January 7,  2011, to enforce the delivery of possession to the United States, if necessary, by the forcible  removal and detention of the Defendants or others who may attempt to interfere with the  delivery of possession;  4.  The United States is authorized and directed to remove the Defendants' personal  property from the premises should the Defendants fail to do so on or before January 7, 2011,  and the United States Marshal shall oversee the removal of Defendants' personal property and  secure the leasehold property from further occupancy by the Defendants or other  unauthorized persons;  5.  The Defendants are required to reimburse the United States Marshal and the  Plaintiff for the expenses and costs incurred as a result of this action and for such other costs  and expenses as permitted by law.  Those costs and expenses should include, but not be  limited to, the costs of personal service; of on­site supervision of the removal of the  Defendants; of hiring workers to remove personal property from the residence, if necessary;  and of hiring a locksmith to change the locks and otherwise secure the premises from re­entry  by the Defendants or others to whom they may have given keys;  6.  The United States shall not be liable for the loss of, or damage to, any personal  property that it is forced to remove from the residence or appurtenances due to Defendants'  failure to do so;  and that the United States has no duty to the Defendants to store or secure  any personal property the Defendants fail to remove;  7.  Plaintiff shall be entitled to judgment for damages for any waste to the property  occasioned by the Defendants' unauthorized use, possession and refusal to peacefully vacate.  8   Dated this ï½¾ of December, 2010.  BY THE COURT:  ROBERTO A. LANG  UNITED STATES DISTRICT JUDGE   9  

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.